Gestion locative à Strasbourg : faire gérer, et ne plus y penser

Deux formules

Elles se distinguent par l'objet géré, pas par le niveau de service : un lot isolé ne demande pas le même suivi qu'un immeuble entier.

• Pack Crémant

  Lots isolés

  La gestion complète d'un logement : quittances, encaissement, révision des loyers, suivi comptable, représentation en assemblée.

• Pack Champagne

  Monopropriétés

  La même chose à l'échelle d'un immeuble entier, avec le suivi technique et la coordination des travaux.

Une année de gestion, concrètement

Les trois volets disent ce qui est couvert. Voici quand chaque geste a lieu, et sur quel texte il repose.

Chaque mois

Encaissement du loyer et des provisions pour charges, envoi de la quittance, suivi des retards de paiement. La quittance n'est pas une faveur : l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur ou son mandataire à la transmettre gratuitement au locataire qui la demande. Chaque mouvement est consultable dans votre espace client en ligne.

Chaque année

Révision du loyer à sa date anniversaire, si le bail la prévoit, selon l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (article 17-1 de la loi de 1989). Régularisation des charges sur les dépenses réelles, avec un décompte par nature de charges adressé au locataire un mois avant (article 23). Et le récapitulatif dont vous avez besoin pour déclarer vos revenus fonciers.

Quand quelque chose casse

Le locataire appelle l'agence, pas vous. La demande est qualifiée d'abord : réparation locative à sa charge, au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou dépense de propriétaire. Suivent les devis, la coordination de l'intervention et le contrôle des travaux. Au-delà du seuil fixé dans votre mandat, rien n'est engagé sans votre accord. Un sinistre est suivi jusqu'au règlement par l'assurance.

Quand le locataire part

Réception du congé et vérification du préavis, comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, puis restitution du dépôt de garantie, déduction faite des seules sommes justifiées. Si le logement doit être reloué, la mise en location fait l'objet d'une prestation distincte : la loi ALUR interdit de l'inclure dans la gestion.

Confier votre bien, étape par étape

Rien ne vous engage avant la signature du mandat.

1. 1.Vous décrivez votre bien

   Adresse, surface, type de bail, loyer actuel, locataire en place ou logement vide : par le formulaire en bas de cette page, par téléphone ou à l'agence. Un logement déjà loué se confie tel quel, le bail en cours continue.

2. 2.Nous vous faisons une proposition chiffrée

   Elle applique à vos encaissements annuels le barème public de l'agence, celui de la page honoraires : la formule qui correspond à votre bien, la tranche qui correspond à votre volume, et le taux qui en résulte, hors taxes et toutes taxes comprises.

3. 3.Vous signez un mandat de gestion

   Un contrat écrit, numéroté et inscrit au registre des mandats de l'agence, comme l'exige la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il fixe l'étendue de nos pouvoirs, la durée, la rémunération et la reddition des comptes. Ce qu'il doit contenir, et comment il se résilie, est détaillé dans notre guide Confier son bien en gestion locative.

4. 4.Nous reprenons le dossier

   Bail signé, états des lieux, montant du dépôt de garantie, dernières quittances, dernière régularisation de charges, attestation d'assurance du locataire, diagnostics. Si un autre gestionnaire vous précédait, c'est à lui de remettre ces pièces : nous vous aidons à dresser la liste de ce qu'il doit rendre.

5. 5.Le locataire est informé, la gestion commence

   Il reçoit les coordonnées de l'agence et les nouvelles modalités de paiement du loyer. À partir de là, c'est l'agence qu'il appelle, et c'est à vous que nous rendons les comptes.

Questions sur la gestion locative

Puis-je confier un logement déjà loué ?

Oui. Le bail lie le propriétaire et le locataire, pas l'agence : il continue sans changement, aux mêmes conditions. Seuls l'interlocuteur du locataire et les modalités de paiement du loyer changent.

Mon logement est vide : la gestion peut-elle commencer tout de suite ?

Il faut d'abord le louer. La recherche du locataire, les visites, le dossier, le bail et l'état des lieux relèvent de la mise en location, que la loi ALUR interdit d'inclure dans la gestion : c'est une prestation distincte, avec son propre barème, dont la part du locataire est plafonnée au mètre carré. La gestion prend le relais à la signature du bail.

Que se passe-t-il si la révision annuelle du loyer est oubliée ?

Elle se perd. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au bailleur un an après la date prévue pour la demander ; passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Demandée dans le délai, elle ne prend effet qu'à compter de la demande, sans rattrapage des mois passés. La date de révision de chaque bail fait partie de ce que la gestion suit.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être rendu ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues et justifiées. Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Peut-on demander une caution quand on a souscrit une garantie loyers impayés ?

En principe non. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, d'exiger un cautionnement quand le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. La garantie loyers impayés que nous proposons est facultative et souscrite en sus : le choix se fait selon le profil du locataire.

Les honoraires de gestion sont-ils déductibles de mes revenus fonciers ?

Au régime réel, oui : l'article 31 du code général des impôts range parmi les charges déductibles les « honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles ». Ils se déclarent avec les frais d'administration et de gestion sur la déclaration n° 2044. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % prévu par l'article 32 est réputé couvrir toutes les charges : rien ne se déduit en plus.

Comment change-t-on de gestionnaire ?

Le mandat en cours se résilie à son échéance, en respectant le préavis qu'il prévoit, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bail, lui, ne bouge pas. L'ancien gestionnaire remet ensuite le dossier complet : baux, états des lieux, dépôt de garantie détenu, dernières quittances et régularisations de charges.