Les charges locatives récupérables

Une liste limitative, pas un principe général

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère les charges qu'un bailleur peut récupérer sur son locataire. Ce qui n'y figure pas n'est pas récupérable, même si cela paraît juste. C'est une liste fermée : on n'y ajoute rien par le bail, et une clause qui tenterait de le faire serait réputée non écrite.

Le critère de lecture est simple : le locataire paie ce dont il PROFITE et ce qui s'USE par son usage. Le propriétaire garde ce qui relève de la propriété du bien : sa conservation, sa mise aux normes, son amélioration.

De quel côté tombe une dépense

Au locataire

L'eau et le chauffage consommés, l'électricité des parties communes, l'entretien courant des espaces verts et des ascenseurs, le nettoyage, l'enlèvement des ordures ménagères, et la part de la rémunération du gardien correspondant à ses tâches d'entretien et de sortie des poubelles.

Au bailleur

Les travaux, le remplacement des équipements, le ravalement, la mise aux normes, les honoraires du syndic, la taxe foncière hors part d'ordures ménagères, et les frais d'assemblée générale. Tout ce qui augmente ou conserve la valeur du bien reste à celui qui le possède.

Les trois cas qui font litige

Réparer ou remplacer

Réparer un équipement existant est en général récupérable ; le remplacer ne l'est pas. Changer un ballon d'eau chaude hors d'usage est une dépense de propriétaire, l'entretien annuel de ce même ballon est une dépense de locataire.

Le gardien

Sa rémunération n'est récupérable qu'en partie, et la proportion dépend des tâches qu'il assure réellement. Un gardien qui fait à la fois l'entretien et la sortie des ordures ouvre une récupération plus large qu'un gardien qui n'en fait qu'une.

La taxe d'ordures ménagères

Elle figure sur l'avis de taxe foncière, qui est une charge de propriétaire, mais elle est récupérable. C'est la seule ligne de cet avis qui l'est, et elle se justifie en produisant l'avis lui-même.

Provisions mensuelles, puis régularisation annuelle

En location nue, les charges se paient par provisions mensuelles, ajustées une fois par an sur les dépenses réelles. La régularisation est une obligation, pas une option : sans elle, les provisions deviennent un forfait déguisé, et un locataire peut en réclamer le remboursement.

En meublé, le bail peut au contraire prévoir un forfait de charges, fixé à la signature et non régularisable. Le forfait doit rester en rapport avec les charges réelles : il ne peut pas servir à majorer le loyer.

Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition. Les justificatifs sont tenus à sa disposition pendant six mois après l'envoi du décompte. Un locataire qui demande à les voir exerce un droit ; un bailleur qui les a préparés règle la question en une visite.

Et si la régularisation a été oubliée

Les charges se prescrivent par trois ans. Un bailleur qui n'a pas régularisé depuis plusieurs années peut donc encore réclamer les trois dernières, mais pas au-delà, et le locataire peut demander un étalement du paiement sur douze mois lorsque la régularisation porte sur plus d'un an de retard.

C'est la raison la plus fréquente pour laquelle un propriétaire bailleur finit par déléguer : la régularisation est simple à faire chaque année, et pénible à rattraper.

Lire le guide du mandat de gestion